Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định bắt buộc giao thiệp bất động sản duyệt sàn còn làm giảm hiệu quả Kinh doanh của các chủ đầu Nasco Express tư.
Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và phê duyệt tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan yếu này được ưng chuẩn không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán đồng từ dư luận. Trong đó, nổi trội nhất là quy định can dự đến giao du bất động sản Nasco Express phải phê duyệt sàn giao tế.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội Nasco Express phê duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 Nasco Express dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao thiệp bất động sản phải thực hiện ưng chuẩn sàn giao thiệp bất động sản theo quy định của Luật này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao dịch bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi bây chừ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc kết hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu tư và một số sàn. Tuy nhiên từ thực tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao tiếp bên ngoài bán được, duyên cớ là do viên chức của họ có sự Nasco Express am hiểu và có máu nóng với dự án. Đặc biệt, uổng hoả hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoả hồng cho bộ phận viên chức của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang vắt giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm chi phí” . song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao dịch bất động sản phải công khai minh bạch qua các Nasco Express sàn giao dịch do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc Nasco Express qua các sàn giao du trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao tiếp cũng cần cụ thể hơn: Thế này có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể cả sàn giao du trực tiếp và điện tử.
giao thiệp bất động sản duyệt y sàn sẽ làm tăng uổng cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng can dự Nasco Express đến quy định giao thiệp bất động sản bắt qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên dự giao thiệp là tổ chức, cá nhân chủ nghĩa quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
song song, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy Nasco Express định chủ Nasco Express đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ nép phải qua sàn giao tế bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của giao kèo, Nasco Express giao thiệp dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên dự giao du tuân thủ đúng các quy định luật pháp có can hệ đến việc thực hành giao kèo, giao tiếp; giảng giải cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và lợi. hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham dự hiệp đồng, giao du. Khi có vấn đề chưa rõ, Nasco Express công chứng viên đề nghị các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị thẩm định và từ khước công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng hợp Nasco Express đồng, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao thiệp; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải chối từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần đông với nội dung hoạt động của sàn giao tế bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao thiệp ngoài chức năng thực hiện các giao du mua bán bất động sản, làm trung gian thương lượng, ký kết giao kèo thì còn phải “kiểm tra giấy má về bất động sản đảm bảo đủ điều kiện được giao tế”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao tế bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông tin và cho rằng: Quy định nép giao du bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do uổng trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng chung cuộc phải gánh chịu.
Ngoài ra, một số ý kiến cho rằng việc Luật kinh dinh Bất động sản bức doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp ưng chuẩn một đơn vị trung gian có dấu hiệu cản ngăn quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ kinh dinh và chọn lựa hình thức tổ chức Kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng Nasco Express (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh dinh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tích trên, các chuyên gia cho rằng, việc bắt giao du bất động sản phê duyệt sàn giao tiếp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao tiếp bất động sản phải thực hành phê duyệt sàn tại Nasco Express dự thảo Luật là cần thiết, hạp với Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, Nasco Express Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, giả dụ trước đây sàn giao thiệp chưa phát triển, quy trình giao tiếp chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để triển khai giao tế bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính sáng tỏ trong giao dịch bất động sản thời gian qua có Nasco Express nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao tế bất động sản qua sàn cũng như giao thiệp qua sở giao tế hàng hóa là rất cấp thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động Nasco Express sản (sửa đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho ý kiến và dự định chuẩn y vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |