Tiềm năng và dư địa phát triển của phân khúc nhà ở tầng lớp tại Việt Nam đang còn rất lớn. Tuy nhiên, với các chính sách như ngày nay, đa phần các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang “nhìn trước ngó sau" với phân khúc "khó nhằn" này.
Nhà ở từng lớp dẫn dắt thị trường thời gian tới Nasco Express
Năm 2023, thị trường bất động sản toàn cầu được dự báo sẽ Nasco Express diễn biến chậm lại. Thị trường Việt Nam cũng Nasco Express khó tránh khỏi những tác động. Tuy nhiên, theo dự báo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã ban bố tại Hội thảo “Bắt mạch Thị trường bất động sản và dự báo”, phân khúc nhà ở tầng lớp, nhà ở bình dân sẽ tăng trưởng Nasco Express bởi dư địa phát triển tỉnh thành vẫn đang lôi cuốn sự quan tâm của các nhà đầu tư.
Đại diện Bộ Xây Nasco Express dựng cho biết, dự báo nhu cầu về nhà Nasco Express ở tuổi 2021 - 2030 sẽ đấu gia tăng, đặc biệt tại khu vực tỉnh thành. Tỷ lệ dân số thành thị hiện khoảng 40% và sẽ tăng lên khoảng 45% vào năm Nasco Express 2030. Với tốc độ tăng dân số và nhu cầu Nasco Express nhà ở ngày nay, mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở thành thị. Hai thị thành lớn có sức hút dân số cao, đòi hỏi gia tăng nhanh diện tích nhà ở đô thị là Hà Nội và TP.HCM, sẽ chiếm trên 50% diện tích đất tỉnh thành của cả nước và 75% tăng trưởng không gian thành thị với khoảng 2/3 lượng nhu cầu nhà ở hàng năm.
Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, việc Nasco Express phát triển nhà ở tầng lớp vừa là để đáp ứng nhu cầu cần yếu của đối tượng chính sách vừa là đòn bẩy kích thích dòng chảy kinh tế, hoạt động của 38 ngành nghề khác có liên quan đến thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Nasco Express Bộ Xây dựng, đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực tỉnh thành với khoảng 155.800 căn, tương đương với tổng diện tích 7,8 triệu mét vuông.
Nguồn cung nhà ở xã hội đạt được từ thực tiễn còn một khoảng cách quá lớn so với kỳ vọng đặt ra. nguyên do do quá trình khai triển phát triển Nasco Express nhà ở xã hội còn gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc.
Nasco Express Khó khăn xuyên suốt quá trình triển khai
thời kì qua, quốc gia đã có nhiều chũm trong việc ban hành chính sách nhằm cuốn doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, cải thiện nguồn cung phân Nasco Express khúc nhà ở từng lớp. Tuy nhiên, những chính sách này vẫn còn nhiều bất cập, thiếu đồng bộ, tạo ra nhiều điểm nghẽn khiến các chủ đầu tư Nasco Express gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở tầng lớp.
Ngoài các chính sách đã được đưa ra, muốn thực hiện thành công đề án xây dựng ít ra 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành thêm các cơ chế đặc thù riêng, đặc biệt là về vốn và quỹ đất để khuyến khích doanh nghiệp tham dự phát triển dự án nhà ở tầng lớp (NƠXH).
Theo đó, Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP quy định: “Trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô dùng đất từ 2ha trở lên tại các thị thành loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các thành thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền chuẩn y, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở từng lớp”.
Tuy nhiên, không phải dự án nhà ở thương mại nào cũng thích hợp để xây dựng NƠXH trong cùng dự án, nhất là tại các dự án nhà ở cao cấp, dự án nhà ở trung cấp. Việc bố trí 20% quỹ đất bên trong dự án thành thị, nhà ở thương mại vô hình chung sẽ phá vỡ tổng thể dự án.
Theo VARS, điều này dẫn đến các tiện ích, cảnh quan trong dự án thiếu đồng bộ, giảm giá trị dùng của nhóm đối tượng cao cấp. Ngược lại, người dân có thu nhập nhàng nhàng, thấp cũng sẽ khó có thể thích ứng được trong Nasco Express khu vực chất lượng cao. Kết hợp xã hội không thể đạt được bằng cách Kết hợp nhiều nhóm đối tượng thu nhập khác nhau trong cùng một không gian sống. Tại một số địa phương như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hồ hết các dự án đều có quy mô nhỏ, tại vị trí có giá trị lớn, việc yêu cầu bố trí quỹ đất 20% Nasco Express là rất khó thực hành.
thành thử, VARS cho rằng, nên giao 20% quỹ đất cho chính quyền địa phương tổ chức thực hiện, UBND tỉnh phải xem nhu cầu quỹ đất khi lập quy hoạch.
Qua kinh nghiệm quốc tế, hầu hết các nước Nasco Express đều có quỹ nhà ở địa phương cho người cần lao thuê, dưới hình thức đất thuộc chính quyền, giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê theo giá quy định.
Ví dụ Nasco Express như tại Hà Lan, với quy Nasco Express mô cho thuê nhà ở từng lớp khoảng 31%, Hiệp hội Nhà ở tại tổ quốc này luân chuyển vốn theo nguyên tắc quay vòng, thu nhập nhận được từ việc cho thuê và bán nhà sẽ đủ để trang trải khoảng đầu tư của họ vào nhà ở giá rẻ mới hay tân trang, cải tạo khu phố (đầu tư cộng đồng). Hay tại một số khu vực ở Hoa Kỳ, các quy định Nasco Express đề nghị phát triển nhà ở giá rẻ theo 1 trong 3 cách: tỷ lệ % các đơn vị Nasco Express phát triển dự án phải có giá cả phải chăng; tỷ lệ % xây dựng ngoài các đơn vị có giá cả phải chăng hoặc tiền mặt trả vào quỹ nhà ở.
Thứ hai là vấn đề nguồn vốn và lãi suất. Trong chương trình phục Nasco Express hồi và phát triển kinh tế-tầng lớp đã xây dựng hai chính sách tương trợ Nasco Express cho nhà ở xã Nasco Express hội. trước nhất là tương trợ cá nhân vay ưu đãi, đến hết tháng 10/2022, nhà băng Chính sách xã hội Nasco Express đã giải ngân được 3.017 tỷ đồng cho 8.379 khách hàng thuộc đối tượng Nasco Express vay để mua, thuê mua nhà ở từng lớp, nhà công nhân, xây dựng mới hoặc cải tạo, tu sửa nhà ở. Chính sách thứ hai là hỗ trợ lãi suất 2%/năm, tối đa 40.000 tỷ đồng duyệt hệ thống ngân hàng thương nghiệp để cho vay với một số ngành, lĩnh vực, trong đó có cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở từng lớp, nhà cho công nhân. Tuy nhiên, đến nay chưa có dự án nào được vay vốn từ chương trình bình phục. thực tại, hiện giờ các doanh nghiệp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn nhà băng thì các dự án nhà ở tầng lớp cũng khó lòng khai triển.
Nasco Express Thứ ba là lớp lang thủ tục đầu tư xây dựng, mua - bán nhà ở tầng lớp còn phức tạp và kéo dài, khó khăn hơn cả nhà ở thương mại, tạo rào cản chủ đầu tư tiếp cận loại hình nhà ở này. Quỹ đất 20% khi giao cho doanh nghiệp phải tổ chức đấu thầu, đấu giá, khó chọn lựa Nasco Express nhà đầu tư.
rốt cục là giá bán bị khống chế , lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của tất dự án không vượt quá 10% tổng phí tổn đầu tư. Nguồn vốn tắc nghẽn, uổng tiếp cận tài chính, tổn phí đầu vào tăng cao trong khi trình tự thủ tục đầu tư xây dựng, mua, bán nhà ở xã hội còn phức tạp và kéo dài, gây tốn kém cho doanh nghiệp khiến giá nhà ở xã hội xây mới tại nhiều nơi cao gần bằng giá nhà ở thương nghiệp. Thị trường thứ cấp ghi nhận hiện tượng giá nhà ở tầng lớp tại các Nasco Express thị thành lớn tăng gấp đôi sau 5 năm dùng. Đặc biệt là định mức xây dựng đã quy định thấp hơn thực tại thị trường dẫn đến doanh nghiệp tham dự phát triển nhà ở xã hội có khả năng lỗ nặng. Do đó, VARS cho rằng, Nasco Express những điều này không hấp dẫn và khó thu hút doanh nghiệp dự phát triển nhà ở xã hội.
Theo ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, “nếu phát triển nhà ở xã hội y chang nhà ở thương nghiệp rồi đưa ra những khung giá không ăn nhập với điều kiện thị trường, các nhà đầu tư rõ ràng không quan tâm. Làm ra sản phẩm còn phải xin duyệt về giá bán, cùng những thủ tục thậm chí phức tạp hơn nhà ở thương nghiệp, được miễn mỗi tiền sử dụng đất để làm lợi thế giảm giá thành”.
Ông Thanh nhấn mạnh cần phải thay đổi tư duy làm. Phải làm để người dân có thể sinh sống lâu dài, hoặc khi họ vượt lên một tầm khác thì người đến sau có cơ hội sở hữu. Muốn kiệm ước chi phí phải thực hành các dự án quy mô lớn, còn làm nhỏ chẳng thể giảm. Nếu không làm quy mô lớn, giá vốn khoảng 20 triệu/m2 là thông thường. Mặc dù Nasco Express vậy, khống chế giá cả lại làm giảm chất lượng nhà, người dân vào ở bị xuống cấp ngay.
Từ những lập luận này, ông Thanh đánh giá không nên chỉ nghĩ đến việc xây nhà ở tầng lớp giá rẻ, đồng thời cần có cơ chế, quy định để những người không thuộc diện dùng nhà ở xã hội nữa chuyển nhà cho nhóm người đang khó khăn hơn. Điều này giúp thị trường có tính uyển chuyển, thu hút nhà đầu tư, người dân cũng có thời cơ hưởng lợi.
Phương Hoàng
Nhịp sống thị trường